La cuota inicial ronda los $770.000 y exige ingresos familiares superiores a los $3 millones. El esquema incluye anticipo, gastos adicionales y fuertes diferencias según la tasa de cada banco.
El acceso al crédito hipotecario vuelve a escena con una cuenta concreta: cuánto se paga por mes para comprar una propiedad. En el caso de un departamento de US$100.000, la combinación entre anticipo, tasa y plazo define cuotas altas y un ingreso exigente, en medio del ruido que generó la investigación sobre préstamos otorgados a funcionarios.
En particular, la lupa está puesta sobre casos de funcionarios y legisladores de La Libertad Avanza que accedieron a créditos del Banco Nación para viviendas por encima de US$250.000, dentro del segmento inmobiliario premium. Esos montos contrastan con las condiciones que enfrenta el público general para operaciones de menor escala.
En ese contexto, para una propiedad de US$100.000, el esquema típico muestra que el comprador aporta US$25.000 y financia los US$75.000 restantes. Sin embargo, ese número no refleja el costo total de entrada: a ese monto hay que sumarle gastos de operación, como comisión inmobiliaria, escribanía y tasación. En la práctica, el desembolso inicial supera el 30% del valor de la propiedad.
Qué se necesita
La discusión sobre los créditos hipotecarios volvió al centro de la escena tras los préstamos del Banco Nación a funcionarios y dirigentes oficialistas por montos que llegan hasta los US$350.000, según registros de la Central de Deudores del Banco Central. En ese contexto, se reactivó el interés por entender cómo funciona hoy la línea +Hogares, cuáles son sus condiciones y quiénes pueden acceder en 2026.
Dentro de ese esquema, no solo califican clientes del sector privado. También pueden solicitarlo empleados del sector público en relación de dependencia, siempre que trabajen en empresas con participación estatal mayoritaria o del Grupo YPF y acrediten sus ingresos en la entidad. Al mismo tiempo, los casos bajo investigación —muchos vinculados a operaciones de alto valor— pusieron en debate las diferencias entre el crédito disponible y el acceso real.
El diseño del préstamo fija una edad límite de 85 años al momento de cancelación. A su vez, permite incorporar hasta dos titulares y dos codeudores, con vínculo familiar directo, siempre que cumplan los requisitos establecidos por el banco. La operatoria se estructura bajo el sistema UVA, con ajuste por CER, garantía hipotecaria en primer grado y esquema de amortización francés.
En materia laboral, las exigencias varían según el perfil. Para empleados en relación de dependencia, se pide un año de antigüedad total y al menos seis meses en el empleo actual. Los contratados deben acreditar 12 meses, mientras que los trabajadores autónomos necesitan demostrar dos años de actividad desde su inscripción en Ganancias.
En el caso de los monotributistas, el requisito es contar con dos años de antigüedad en la actividad y un año dentro de la categoría vigente. También se admite la suma de ingresos mediante codeudores, aunque los titulares deben cubrir al menos el 50% de la cuota. En todos los casos, la relación cuota-ingreso no puede superar el 25%.
El historial crediticio aparece como otro filtro determinante. No se permiten antecedentes negativos en el último año y se exige una calificación normal en las bases del Banco Central.
Respecto de las condiciones financieras, el crédito contempla múltiples destinos: compra, cambio, construcción, ampliación, refacción o terminación de vivienda. Para vivienda única de hasta 210.000 UVAs, la tasa se ubica en el 6% TNA fija, mientras que para montos superiores o segunda vivienda asciende al 12%.
El tope de financiamiento llega a 189.000 UVAs para vivienda única y hasta 315.000 UVAs en otras operaciones. En cuanto a cobertura, puede alcanzar hasta el 90% del valor de compra o tasación, e incluso el 100% de la diferencia en casos de cambio de vivienda.
Los plazos se extienden entre 5 y 30 años para adquisición o cambio, mientras que para refacciones o ampliaciones se reducen a un máximo de 15 años. En proyectos de construcción, el desembolso se realiza en etapas: 30% inicial, 50% con avance de obra verificado y 20% final, sujeto a controles técnicos en cada instancia.
Cuánto se paga por mes
Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza (Unlam), precisó que para una propiedad de US$100.000, con un financiamiento del 75%, la cuota en el Banco Nación se ubica hoy en torno a los $769.974 bajo una tasa cercana al 6%.
El especialista explicó que se trata de uno de los valores más bajos del sistema, aunque aclaró que ese nivel solo aplica para perfiles específicos, como clientes que acreditan haberes en la entidad, y que incluso en esos casos el ingreso requerido sigue siendo elevado frente al promedio del mercado.
Salinas agregó que, aun con esa tasa preferencial, el esquema sigue condicionado por la relación cuota-ingreso que exigen los bancos. “Para sostener una cuota de ese nivel, el ingreso familiar tiene que ubicarse cómodamente por encima de los $3 millones, lo que deja afuera a gran parte de la demanda”, explicó.
En ese marco, remarcó que la brecha entre las tasas más bajas y las más altas del sistema puede duplicar la cuota mensual y terminar de definir quién puede acceder y quién no al financiamiento.
Cuotas según banco
Ahora, al analizar banco por banco, se puede observar cómo dependiendo de la tasa que cada entidad financiera tenga, la cuota inicial cambia de forma significativa. Para un crédito de referencia equivalente a US$100.000 a 20 años, los valores son:
- BBVA: $813.866 (tasa del 7,5%).
- Brubank: $1.212.380 (tasa del 12%).
- Banco Ciudad: $1.250.600 (tasa del 12,5%).
- Comafi: $998.371 (tasa del 10,5%).
- Credicoop: $1.250.650 (tasa del 12,5%).
- Del Sol: $992.500 (tasa del 9%).
- Galicia: $1.447.900 (tasa del 15%).
- Hipotecario: $1.136.140 (tasa del 12,5%).
- ICBC: $769.308 (tasa del 6,9%).
- Macro: $1.500.000 (tasa del 15%).
- Patagonia: $1.124.091 (tasa del 12,5%).
- Santander: $933.054 (tasa del 9,5%).
- Supervielle: $1.440.800 (tasa del 15%, plazo hasta 15 años).
Patricia De Pietri, de Estudio Uno Propiedades, señaló que la diferencia entre extremos refleja el impacto directo de la tasa sobre la cuota inicial. Detalló: “Hoy no es lo mismo financiarse al 6% que al 15%: la cuota prácticamente se duplica y eso redefine el universo de compradores”.
En esa línea, remarcó que la dinámica actual del crédito está muy atada a lo que ocurra con las tasas. “Hubo un primer impulso cuando reaparecieron los UVA, pero el endurecimiento de condiciones y el costo del dinero frenaron la demanda. Lo que vemos es un mercado muy selectivo, donde solo algunos perfiles logran calificar”, sostuvo.
Además, indicó que en el segmento de unidades chicas, como monoambientes o departamentos de ticket medio, el crédito vuelve a ser una herramienta, pero con límites claros. Concluyó: “Hay interés, pero el ingreso requerido y el ahorro previo siguen siendo barreras fuertes. Sin una baja sostenida de tasas, el acceso no se va a masificar”.
