El Senado le dio media sanción a la reforma impulsada por el oficialismo. La iniciativa reconfigura el marco legal con modificaciones que alcanzan a alquileres, expropiaciones, regularización dominial, escrituras digitales y otros aspectos patrimoniales.
Firmar un contrato de alquiler en los próximos meses podría encontrarse con un escenario distinto si el Congreso convierte en ley el proyecto de Propiedad Privada que impulsa el oficialismo. La iniciativa no modifica únicamente los procesos de desalojo. También incorpora cambios sobre expropiaciones, regularización dominial, escrituras digitales y otros procedimientos vinculados con los inmuebles.
Sin embargo, buena parte del debate gira alrededor de un punto puntual: cómo cambiarían los tiempos para recuperar una propiedad cuando existe un incumplimiento contractual o una ocupación ilegítima.
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En ese aspecto, el texto que llegó al recinto ya no es el mismo que presentó originalmente el Poder Ejecutivo. Durante el tratamiento en comisión se eliminaron algunos artículos y se modificaron otros, entre ellos el que reducía de diez a tres días el plazo para intimar el pago de un alquiler destinado a vivienda antes de iniciar un juicio de desalojo.
La diferencia entre una usurpación y un incumplimiento contractual
Más allá del debate político, especialistas advierten que existe cierta confusión sobre el verdadero alcance de la iniciativa. Una de las principales aclaraciones tiene que ver con la diferencia entre una usurpación y un incumplimiento contractual.
Enrique Abatti (h.), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), explicó que el proyecto no modifica los procesos vinculados con las usurpaciones: “La usurpación constituye un delito previsto en el artículo 181 del Código Penal y continúa tramitándose bajo las normas del proceso penal. Lo que modifica este proyecto es el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y alcanza los desalojos de locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos”.
El especialista recordó además que el Código Procesal Civil y Comercial rige en la Ciudad de Buenos Aires y que cada provincia posee su propio régimen procesal, por lo que la iniciativa invita a las jurisdicciones a adecuar sus respectivas normas.
Uno de los aspectos que finalmente permanecería sin cambios es el plazo para intimar el pago cuando se trate de alquileres destinados a vivienda.
Abatti (h.) explicó que el artículo 1222 del Código Civil y Comercial continuará estableciendo un plazo de 10 días corridos para que el inquilino regularice la deuda antes de que el propietario pueda iniciar la demanda de desalojo.
“En las locaciones destinadas a vivienda, el plazo seguirá siendo de diez días corridos. En cambio, para locales comerciales, oficinas, depósitos y otros destinos, ese plazo puede fijarse libremente en el contrato conforme acuerden las partes”, precisó.
El abogado consideró además que, si los procesos de desalojo efectivamente se acortan, también podrían modificarse las condiciones con las que hoy se celebran muchos contratos.
Especialistas recomiendan que propietarios e inquilinos conozcan los nuevos plazos y procedimientos previstos por la reforma para evitar futuros conflictos judiciales
Sostuvo: “Cuanto más simples y breves sean los procesos judiciales, menores serán los requisitos que habitualmente exigen los propietarios para alquilar una vivienda. Eso termina beneficiando tanto a locadores como a inquilinos que cumplen con sus obligaciones”.
La visión de los inquilinos
Desde Inquilinos Agrupados rechazan el proyecto y sostienen que la reforma podría profundizar los conflictos habitacionales. Su referente, Gervasio Muñoz, aseguró que la iniciativa representa “una versión más violenta” de la ley sancionada en 2001 y cuestionó que prácticamente todas las modificaciones previstas en el capítulo referido a locaciones buscan acelerar los procesos de desalojo.
“Todos los artículos del capítulo dos apuntan a agilizar los desalojos y a quitarles posibilidades de defensa a los inquilinos”, afirmó.
Muñoz también relacionó el proyecto con el contexto económico actual y sostuvo que muchas familias llegan con dificultades para afrontar el pago del alquiler: “Primero derogaron la Ley de Alquileres de 2020, luego los alquileres crecieron por encima de la inflación y ahora impulsan un esquema que facilita desalojos mucho más rápidos”.
Consultado sobre el principal riesgo para quienes sufran atrasos temporales por problemas económicos o laborales, respondió que “el desalojo inmediato pasa a ser una amenaza mucho más cercana”.
También Muñoz recomendó que quienes estén por alquilar busquen asesoramiento antes de firmar un contrato y revisen cuidadosamente las obligaciones asumidas.
La reforma también alcanza otros aspectos
Además del capítulo referido a alquileres, el proyecto incorpora modificaciones al régimen de expropiaciones. Entre otros puntos, establece que la declaración de utilidad pública deberá justificarse de manera específica y restrictiva, fija un límite del 30% para el lucro cesante dentro de la indemnización y dispone que el Estado no podrá transferir el dominio sin haber abonado previamente la compensación correspondiente.
La iniciativa también habilita la utilización de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país y actualiza la denominada Ley Pierri para facilitar la regularización dominial de viviendas únicas ocupadas públicamente durante al menos diez años.
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Mientras el oficialismo sostiene que la reforma apunta a brindar mayor seguridad jurídica y previsibilidad, organizaciones de inquilinos consideran que las modificaciones no resolverán el problema de acceso a la vivienda y podrían profundizar la conflictividad entre las partes. Muñoz agregó: “Esta reforma no resolverá la crisis habitacional. Solo profundizará la conflictividad entre inquilinos y propietarios”.
Si el Congreso sanciona el proyecto, estos serían los principales cambios
Con la nueva Ley de Propiedad Privada, propietarios e inquilinos deberán prestar especial atención a la redacción de los contratos, los plazos de intimación por falta de pago, las notificaciones y las condiciones previstas para la restitución de los inmuebles en caso de incumplimiento (Foto: Pixabay)
