La modalidad digital permite acceder a proyectos inmobiliarios con tickets bajos, pero no implica comprar una propiedad. Qué derechos adquiere el inversor, cómo funciona el esquema y cuáles son los riesgos a considerar.
La tokenización inmobiliaria empieza a dejar de ser un concepto abstracto para convertirse en una herramienta concreta dentro del mercado argentino. Impulsada por avances regulatorios y por la necesidad de nuevas alternativas de inversión, esta modalidad permite acceder a activos inmobiliarios con montos bajos y bajo un esquema digital.
En un contexto donde el acceso al crédito sigue limitado y el valor del ladrillo continúa siendo una referencia de resguardo, la posibilidad de invertir desde US$50 en proyectos inmobiliarios genera interés tanto en pequeños ahorristas como en perfiles más sofisticados.
Expertos del sector coinciden en que 2026 marca un punto de inflexión. La discusión deja de girar en torno a la tecnología y pasa a enfocarse en la viabilidad legal, fiscal y económica del modelo. En ese proceso, el mercado empieza a ordenarse.
Un mercado que deja el “hype” y se ordena
La abogada Mariela Schenone, CEO de Metro X Real Estateyespecialista en estructuración de desarrollos inmobiliarios, explicó que la tokenización no crea una nueva forma de propiedad, sino que funciona como una capa tecnológica sobre estructuras jurídicas tradicionales.
En paralelo, Fernando Ors, presidente de Reental y autor de Impacto 3.0, planteó que el sistema permite digitalizar derechos económicos, automatizar procesos y mejorar la trazabilidad de las inversiones.
El punto de inflexión llegó con las definiciones de la Comisión Nacional de Valores (CNV). Lejos de una desregulación, el cambio implicó mayor claridad sobre cómo estructurar estos instrumentos.
En concreto, el nuevo escenario obligó a:
- Diferenciar entre oferta pública y esquemas privados.
- Transparentar los riesgos de cada proyecto.
- Definir con precisión qué derecho adquiere el inversor.
- Incorporar controles y procesos más rigurosos.
A esto se suma la aparición de los Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (PSAV), que introducen estándares operativos y mayor control sobre la operatoria digital.
Para el inversor, el cambio central pasa por la transparencia. Hoy resulta más claro:
- Quién es el titular del activo.
- Qué derecho económico se adquiere.
- Bajo qué marco legal se estructura la inversión.
El resultado es un ecosistema más profesional, con menos ambigüedad y mayor previsibilidad.
Qué se compra cuando se invierte en tokens
Uno de los errores más frecuentes es suponer que comprar un token equivale a ser dueño de una propiedad. En la práctica, no funciona de esa manera.
Schenone explicó que, en la mayoría de los casos, el inversor no adquiere un derecho real sobre el inmueble, sino un derecho económico sobre un vehículo jurídico que es el titular del activo.
Ese vehículo puede ser:
- Una sociedad.
- Un fideicomiso.
- Un contrato de participación.
- Una estructura de cesión de derechos.
El token representa esa participación y sus resultados económicos.
Este esquema no responde a una limitación, sino a una decisión estructural. La copropiedad masiva directa no resulta viable desde el punto de vista operativo ni registral. Por eso, el modelo separa la propiedad jurídica de los derechos económicos.
Incluso en escenarios donde un inversor adquiere el 100% de los tokens, la titularidad del inmueble no se transfiere automáticamente. La escritura sigue siendo el instrumento que rige la propiedad.
Ors coincidió en este punto y detalló que el token puede incluir, además del derecho económico:
- Acceso a información del proyecto.
- Participación en decisiones puntuales.
- Reglas de salida o liquidez.
Todo depende del contrato: el inversor puede acceder al cobro de rentas, información del proyecto e incluso participación en decisiones, pero esos derechos no son automáticos. Como explicó Ors, “el token representa un derecho económico sobre un vehículo que es titular del activo, con reglas claras sobre distribución de resultados, gobernanza y salida».
Desde US$50: quién invierte y por qué
Uno de los factores que explica el crecimiento del modelo es la baja barrera de entrada. Hoy existen proyectos que permiten participar desde US$50 o US$100, algo impensado en el Real Estate tradicional.
Este esquema amplía el universo de inversores y configura nuevos perfiles dentro del mercado:
- Ahorristas que buscan dolarizarse con activos reales.
- Inversores inmobiliarios que diversifican cartera.
- Usuarios digitales que priorizan simplicidad y acceso.
- Perfiles curiosos que exploran nuevas herramientas.
A diferencia de otros instrumentos, no se trata de un público puramente especulativo. El interés sigue vinculado al activo subyacente: el ladrillo.
La tokenización permite:
- Fraccionar inversiones.
- Reducir el capital inicial necesario.
- Acceder a proyectos antes inaccesibles.
- Construir una cartera diversificada.
Sin embargo, también implica desafíos. La liquidez no siempre está garantizada y depende de la existencia de mercados secundarios o condiciones contractuales.
Derechos, renta y riesgos
Los derechos del inversor no están estandarizados. Cada proyecto define sus condiciones y eso obliga a analizar en detalle la estructura antes de invertir.
En términos generales, los esquemas suelen contemplar:
- Cobro de rentas o resultados económicos.
- Acceso a reportes a reportes e información.
- Participación en decisiones relevantes (en algunos casos).
En cambio, no es habitual:
- El uso o habitación del inmueble.
- La disponibilidad inmediata del capital invertido.
Ors explicó que algunos modelos incorporan mercados secundarios que permiten vender los tokens, aunque la liquidez puede variar según el proyecto.
Otro punto clave es el tipo de activo. La tokenización no se limita a desarrollos nuevos, sino que abarca distintos segmentos:
- Proyectos en pozo (mayor riesgo, mayor potencial).
- Inmuebles usados.
- Propiedades con renta estabilizada.
- Activos comerciales o logísticos.
Cada uno presenta un perfil de riesgo distinto y exige un análisis específico, dijo Schenone, quien remarcó “que la estructura legal y económica de cada proyecto resulta determinante para entender qué derecho se adquiere y cómo se generan los retornos”.
Escritura, venta y funcionamiento del sistema
A pesar del componente tecnológico, la base jurídica del sistema no cambia. La escritura sigue siendo el instrumento central en la transferencia de propiedad.
Cuando el activo se vende o el proyecto se liquida:
- El inmueble se transfiere mediante escritura.
- El vehículo jurídico ejecuta la operación.
- Los fondos se distribuyen según la participación en tokens.
En ese sentido, la blockchain cumple un rol de registro y gestión, pero no reemplaza el sistema tradicional.
La tokenización ordena, automatiza y transparenta procesos, pero la seguridad jurídica sigue apoyada en las estructuras existentes.
El avance del modelo en Argentina refleja una tendencia global que busca democratizar el acceso al Real Estate. Con un mercado que empieza a ordenar sus reglas, el desafío pasa por consolidar esquemas confiables y sostenibles en el tiempo.
Schenone concluyó que “el verdadero potencial del sistema no está en reemplazar al ladrillo tradicional, sino en ampliar el acceso, profesionalizar las estructuras y generar nuevas formas de participación dentro del mercado inmobiliario”.
