Cuáles son las causas detrás del aumento, qué insumos impulsaron las mayores subas y por qué los desarrolladores advierten sobre márgenes cada vez más ajustados pese al regreso del crédito hipotecario. Qué hace falta para volver a crecer.
Construir una vivienda o lanzar un nuevo desarrollo inmobiliario volvió a encarecerse en los últimos meses. El costo directo del metro cuadrado superó por primera vez la barrera de los $2,25 millones y, medido en moneda estadounidense, también continúa cerca de los niveles más altos de los últimos años, un escenario que presiona la rentabilidad de los emprendimientos y obliga a los desarrolladores a ajustar cada decisión.
El costo directo de construcción alcanzó los $2.254.981,82 por m2, un nuevo récord para la serie que elabora la entidad, según el último informe de la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco).
El indicador registró en junio, último dato disponible, las siguientes alzas:
El dato confirma que, además del aumento en pesos, construir también volvió a encarecerse en dólares, una variable que el sector sigue de cerca porque impacta directamente sobre la rentabilidad de los nuevos proyectos.
Según el informe, el costo medido en moneda estadounidense aumentó 0,10% durante junio. Si bien el incremento mensual fue moderado, la serie histórica muestra que el valor volvió a ubicarse en una zona similar a la de los máximos registrados antes del salto cambiario de fines de 2023, luego de varios años en los que construir en la Argentina resultaba relativamente barato en dólares.
La mano de obra volvió a explicar la mayor parte de la suba
El principal motor del aumento durante junio fue nuevamente el costo laboral. Apymeco informó que la mano de obra aumentó 7,65% durante el mes, mientras los materiales avanzaron 2,77%, producto del nuevo acuerdo salarial homologado para el sector y de sumas no remunerativas incorporadas en las paritarias.
Fuente: Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco)
Entre los insumos que más aumentaron aparecieron:
En cambio, durante junio no registraron variaciones:
Desde Apymeco, aclararon que el indicador contempla únicamente el costo directo de obra. Es decir, no incluye IVA, valor del terreno, honorarios profesionales, gastos administrativos, estructura jurídica del emprendimiento ni la rentabilidad del desarrollador, por lo que el costo final de una vivienda resulta considerablemente superior.
La medición se realiza sobre un edificio multifamiliar tipo de 1948 m2 distribuidos en planta baja y nueve pisos, utilizado como referencia para comparar la evolución mensual.
La actividad sigue lejos de recuperarse
El aumento de costos convive con una industria de la construcción que todavía no logra recuperar el nivel previo a la crisis.
El presidente de Apymeco, Nicolás Marín, sostuvo que la actividad consolidada permanece alrededor de 25% por debajo de los niveles de 2023 y recordó que desde entonces el sector perdió aproximadamente 70.000 puestos de trabajo directos.
Atribuyó ese escenario a la paralización de gran parte de la obra pública nacional, la desaceleración de la inversión privada y la escasez de crédito hipotecario.
También Marín advirtió que la Argentina mantiene uno de los niveles más bajos de financiamiento para vivienda de la región. Mientras en Chile el crédito hipotecario representa alrededor del 28% del Producto Bruto Interno (PBI), en Brasil alcanza el 11%, en México el 10% y en Perú el 8%; en la Argentina apenas equivale al 1%.
Fuente: Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco)
Otro dato que refleja la debilidad del sector aparece en el despacho de cemento, uno de los principales termómetros de la actividad. Durante junio, cayó 0,8% respecto del mes anterior y 1,4% frente al mismo período de 2025, según el informe.
Márgenes cada vez más ajustados
La recuperación del costo en dólares abrió una nueva etapa para los desarrolladores. Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments, explicó que el incremento del costo de construcción dejó al negocio bajo mayor presión porque los valores de venta no avanzan al mismo ritmo.
Una de las señales más claras del cambio de escenario —explicó— es la cantidad de terrenos con proyectos aprobados que volvieron a ofrecerse en el mercado porque muchos propietarios decidieron postergar el inicio de las obras ante la reducción de los márgenes.
Furst sostuvo que hoy el mercado resulta mucho más selectivo y obliga a analizar con mayor precisión la ubicación, el producto y el ritmo de inversión antes de lanzar un emprendimiento.
Además, advirtió que la carga tributaria, los tiempos administrativos y las demoras en la aprobación de planos continúan agregando costos que afectan la rentabilidad tanto como el incremento de materiales o salarios.
Más eficiencia y menos margen para equivocarse
Fabián Bruno, director de Proyectos de Spazios Desarrolladora, coincidió en que el costo de construir en dólares sew ubica hoy en valores similares a los de otros mercados de la región después de varios años excepcionalmente bajos.
Según explicó, la apreciación del peso modificó la ecuación económica de los nuevos desarrollos y obligó a trabajar con un nivel mucho mayor de eficiencia desde la etapa de diseño.
Fuente: Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco)
Para el arquitecto, la mano de obra representa uno de los componentes de mayor incidencia en el costo total y la optimización de superficies, procesos constructivos y planificación resulta hoy determinante para sostener proyectos destinados a la clase media.
El crédito sigue siendo la cuenta pendiente
Pese a la recuperación parcial del mercado inmobiliario durante el último año, los desarrolladores coinciden en que el verdadero salto dependerá de una expansión mucho más profunda del financiamiento.
Marín remarcó que la falta de crédito continúa limitando el acceso a la vivienda y recordó que, según cálculos de Apymeco elaborados sobre la base del RIPTE y los valores promedio de La Plata, actualmente se necesitan 57 salarios completos para comprar un departamento tipo, cuando en 2017 alcanzaban 47 salarios.
Materiales para instalaciones sanitarias, hierro redondo estriado y ladrillos cerámicos fueron los insumos que registraron los mayores aumentos durante junio, según Apymeco. La suba de estos productos volvió a presionar sobre el costo de construir
En paralelo, Furst consideró que, además del crédito hipotecario para compradores en pozo, también resulta imprescindible ampliar el financiamiento destinado a los propios desarrolladores para acelerar la construcción de nuevos proyectos.
Un mercado que todavía encuentra oportunidades
A pesar del escenario desafiante, varios referentes sostienen que todavía existen segmentos con potencial de crecimiento.
Los proyectos ubicados en zonas consolidadas de la Ciudad de Buenos Aires, el corredor norte del Gran Buenos Aires y las regiones vinculadas con energía, minería y logística continúan mostrando demanda, aunque bajo criterios de inversión mucho más selectivos.
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El consenso dentro del sector es que la estabilidad macroeconómica representa una condición necesaria, pero todavía insuficiente para reactivar plenamente la construcción.
“La construcción necesita previsibilidad, financiamiento de largo plazo y reglas claras para volver a crecer. Sin crédito para desarrollar obras y para que las familias accedan a una vivienda, la recuperación seguirá siendo muy gradual”, concluyó Furst.
