En marzo se otorgaron 2.600 préstamos por u$s193 millones. El primer trimestre cerró con una baja del 11%. Al margen de tasas: la ejecución frena operaciones.
El crédito hipotecario muestra señales de enfriamiento tras el rebote de fin de 2024 y mitad de 2025. Los números de marzo informados por el Banco Central reflejan ese cambio de ritmo: se otorgaron 2.600 préstamos por u$s193 millones, con una caída del 10% frente al mismo mes del año pasado.
El primer trimestre cerró con un retroceso del 11% interanual. Entre enero y marzo se otorgaron 1.100 créditos menos que en igual período de 2025. El dato marca un quiebre en la tendencia de recuperación que se había instalado durante el año pasado.
El fenómeno abre interrogantes sobre la sostenibilidad del sistema en un contexto donde el crédito volvió, pero todavía lejos de consolidarse como herramienta masiva de acceso a la vivienda.
Un sistema con límites estructurales
Federico González Rouco, economista especialista en mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, explicó que el freno no responde a una caída de la demanda. “El problema no está en la demanda, que es alta, sino en la oferta de crédito. Falta financiamiento de largo plazo”, explicó.
El punto central es estructural. Los bancos prestan a plazos de hasta 25 o 30 años, pero se financian con depósitos de corto plazo. Ese descalce limita la capacidad de sostener el crecimiento del crédito.
“El sistema financiero argentino no tiene mercado de capitales de largo plazo. Sin eso, el crédito hipotecario siempre va a ser limitado”, sostuvo González Rouco.
Según el especialista, el reciente aumento en el costo del dinero paralizó las solicitudes, llevando la actividad a un punto muerto. “Con la suba de tasas, la mayoría de los bancos se quedaron directamente sin solicitantes; hoy estamos con un flujo que es el ritmo mínimo del crédito de acá en adelante”.
Para González Rouco, el fenómeno responde a un agotamiento estructural de las carpetas bancarias que se venían arrastrando desde el periodo 2024-2025. El economista subrayó que no hay señales de un cambio de tendencia inmediato y descartó las visiones más optimistas que hablaban de una explosión en el sector. “Yo me imagino el crédito moviéndose en estos niveles por un par de meses, hasta que se consolide el proceso de baja de tasas que arrancó a fin de año; no me imagino para nada un boom’ de crédito”, explicó.
En ese escenario, el Banco Nación mantiene un rol dominante. De los cerca de 60.000 créditos otorgados en los últimos dos años, alrededor de 27.000 salieron de esa entidad. La participación del banco público creció ante la retracción de otras entidades, que enfrentan mayores restricciones de liquidez.
Las tasas también influyen. Mientras el Nación se movió en torno al 6%, en el sistema privado se ubican en niveles más altos, lo que impacta directo en la cuota y en los ingresos necesarios para calificar.
El acceso, de hecho, sigue siendo acotado. Con los niveles actuales de ingresos, solo una porción reducida de la población puede cumplir con los requisitos. Distintas estimaciones lo ubican cerca del 20% de los hogares.
Aun así, el contexto actual resulta menos restrictivo que en años anteriores. “El crédito es menos inaccesible que antes, pero sigue siendo muy limitado en términos estructurales”, planteó el economista.
La distribución también muestra desequilibrios. La mayor parte de los préstamos se concentra en la Ciudad de Buenos Aires, Córdoba, algunas zonas de la provincia de Buenos Aires y regiones con ingresos más altos. En gran parte del país, el crédito sigue sin tener presencia real.
El ruido político y el acceso real
El debate sobre los créditos también sumó ruido en las últimas semanas por los casos de funcionarios y legisladores de la Libertad Avanza que accedieron a financiamiento del Banco Nación. Sobre ese punto, González Rouco marcó diferencias entre el análisis político y el técnico.
“No hay información suficiente para evaluar cada caso. Desde lo técnico, hay situaciones donde los ingresos pueden justificar esos montos, sobre todo si se consideran ingresos familiares”, explicó.
Un crédito de $400 millones, por ejemplo, implica una cuota cercana a $2 millones, lo que exige ingresos del orden de $8 millones mensuales. En ese marco, el análisis debe realizarse caso por caso.
Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza (Unlam), explicó que el descenso en el otorgamiento de créditos hipotecarios UVA responde, principalmente, a un endurecimiento significativo en las condiciones de acceso. “Esta nueva oleada de créditos comenzó en el segundo semestre de 2024, con una tasa promedio de 5,6% y plazos de otorgamiento cercanos a los 45 días”, señaló.
En ese contexto, detalló que las escrituras firmadas en marzo de 2025 corresponden a créditos aprobados entre diciembre de 2024 y enero de 2025, cuando la tasa aún se ubicaba por debajo del 7% y no había mayores restricciones en materia de scoring: “Como referencia, el Banco Nación solicitaba alrededor de 550 puntos, un nivel ampliamente alcanzable”.
Sin embargo, Salinas remarcó que el escenario cambió de forma drástica en 2026. “En el mismo período, la tasa promedio trepó al 11,7% y el Banco Nación —que concentra cerca del 80% de los créditos otorgados— elevó el scoring requerido por encima de los 906 puntos”, indicó. Para el economista, esta suba de tasas combinada con mayores exigencias crediticias “marca una diferencia claramente restrictiva en las barreras de entrada entre un momento y otro”, lo que explica la fuerte caída en el acceso.
De cara a los próximos meses, Salinas consideró que la demanda se mantiene firme, pero que la clave estará en la oferta. Afirmó: “El interés de la gente ya quedó demostrado que es alto y constante; es la oferta la que tiene que flexibilizar para poder absorberlo, siempre que el negocio siga siendo rentable para los bancos”.
En esa línea, observó que las tasas comenzaron a bajar luego del pico registrado en noviembre de 2025 y que todavía hay margen para nuevas reducciones, aunque difícilmente vuelvan a los niveles iniciales, con el Banco Nación “marcando la cancha” en torno al 6%.
“Lo positivo es la tendencia”, sostuvo. “Si las tasas se hubieran mantenido en torno al 15%, sería una señal de desinterés por parte de los bancos. Pero el hecho de que estén trabajando para mejorar las condiciones muestra que el producto sigue siendo atractivo”.
Bancos bajan tasas y reconfiguran el mapa hipotecario
En las últimas semanas, el mercado hipotecario empezó a mostrar un cambio de tendencia. Tras un período de subas que había enfriado la demanda, varios bancos ajustaron sus tasas y condiciones en busca de reactivar las operaciones.
Las bajas se registraron en entidades como Ciudad, BBVA y Santander, mientras que otros jugadores, como ICBC, salieron con ofertas más competitivas para captar demanda en un contexto todavía selectivo.
El resultado es un nuevo mapa de tasas más competitivo, aunque todavía disperso, donde conviven propuestas más accesibles con otras que siguen en niveles elevados.
En ese escenario, el Banco Nación se mantiene como referencia, con tasas en torno al 6% + UVA para quienes acreditan haberes, lo que lo posiciona como el principal impulsor del crédito en la actualidad.
Tasas hipotecarias hoy a continuación
- Banco Nación: 6% + UVA.
- Banco Ciudad: desde 7,5% + UVA (tramos entre 9% y 9,5% según perfil y zona).
- BBVA: entre 7,5% y 10,9% + UVA.
- Santander: 9,5% + UVA.
- ICBC: 6,9% + UVA (con haberes) / 9,9% (sin haberes).
- Banco Patagonia: 12,5% + UVA.
- Banco Galicia: 15% + UVA.
- Supervielle: 15% + UVA.
- Banco Macro: 15% + UVA.
Claves del nuevo escenario
- El rango de tasas va del 6% al 15%, con fuerte dispersión.
- Tendencia a la baja por mayor competencia.
- Mejores condiciones para clientes con acreditación de haberes.
- Financiamiento de hasta el 80% en algunos casos.
- Diferencias marcadas según perfil y scoring.
La traba está en la ejecución
El análisis suma otro factor clave: la ejecución. Más allá de las condiciones, muchas operaciones no logran concretarse.
Matías Bettatis, presidente de Bettatis Asesores Inmobiliarios, planteó que el principal problema del crédito hoy no es la tasa, sino su funcionamiento real. “Hay consultas, hay intención, pero muchas operaciones no llegan a cerrarse”, señaló.
Según su mirada, el crédito todavía funciona más como expectativa que como herramienta consolidada. La brecha entre lo que se anuncia y lo que efectivamente ocurre en el mercado sigue siendo significativa.
El proceso también cambió. La digitalización agilizó etapas, pero redujo el acompañamiento. En una operación compleja, esa falta de articulación impacta en los resultados.
“El crédito no es solo una tasa. Es un sistema donde intervienen banco, escribano e inmobiliaria. Si esa coordinación falla, la operación no avanza”, indicó.
Los tiempos juegan un rol determinante. Con documentación en orden, una operación puede avanzar en unos 90 días. Cuando aparecen trabas, los plazos se estiran y el riesgo de caída crece. «Hoy los créditos representan entre el 11% y el 13% de las operaciones, un nivel bajo en comparación con mercados más desarrollados», dijo Bettatis.
Futuro
El escenario hacia adelante depende de varios factores: estabilidad macroeconómica, desarrollo del mercado de capitales y capacidad del sistema financiero para generar fondeo de largo plazo.
Fuentes del Gobierno nacional deslizaron, además, que tras el escándalo por los préstamos otorgados en el Banco Nación analizan introducir cambios para ampliar el acceso al crédito. En ese esquema, desde el sector inmobiliario remarcan que la recuperación del salario resulta clave para sostener la demanda, ya que hoy las cuotas parten desde los $850.000 y escalan según monto, tasa y plazo.
También influye la coordinación entre actores y la capacidad de transformar demanda en operaciones concretas. Bettatis sintetizó el punto central:
Bettatis planteó que hoy el crédito hipotecario todavía se mueve más como una expectativa que como una herramienta plenamente consolidada. En ese marco, concluyó que «el desafío pasa por lograr que el sistema funcione de manera consistente, previsible y permita transformar esa expectativa en una herramienta real de acceso a la vivienda».
